はじめに

宅建業免許については、これから不動産会社を開業する方だけでなく、すでに免許を取得して営業している事業者の方からも、さまざまなご質問があります。

「知事免許で他県の物件も扱える？」

「宅建士の資格があれば宅建業を始められる？」

「代表者自身が専任宅建士になれる？」

「保証協会には必ず入らなければならない？」

「会社の役員が変わったら何か手続きが必要？」

この記事では、宅建業免許についてよくある疑問をQ&A形式でわかりやすく解説します。

Q1．どのような場合に宅建業免許が必要ですか？

宅地・建物について、

• 自ら売買・交換する
• 売買・交換を代理・媒介する
• 賃貸借を代理・媒介する

といった行為を「業として」行う場合には、宅建業免許が必要です。国土交通省も、これらを宅地建物取引業の範囲として示しています。

一方、自分が所有する建物を自ら賃貸することは、宅建業法上の「宅地建物取引業」には含まれません。

詳しくは「宅建業とは」の記事をご覧ください。

Q2．個人でも宅建業免許を取得できますか？

取得できます。

宅建業免許は法人だけを対象とした制度ではなく、個人でも要件を満たせば申請できます。国土交通省の免許案内でも、法人・個人の双方が免許の対象とされています。

したがって、

「会社を設立しなければ宅建業を始められない」

というわけではありません。

法人で始めるか個人事業として始めるかについては、事業規模や今後の事業計画などを踏まえて検討するとよいでしょう。

Q3．知事免許と大臣免許は何が違うのですか？

違いは、宅建業を営む事務所をどの都道府県に設置するかです。

1つの都道府県内だけに事務所を設置する場合は、その都道府県知事の免許となります。

2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣免許となります。

例えば、東京都内に本店と支店があっても、事務所がすべて東京都内であれば東京都知事免許です。

詳しくは「知事免許と大臣免許の違い」の記事をご覧ください。

Q4．東京都知事免許で千葉県や神奈川県の物件を扱えますか？

扱うことができます。

知事免許と大臣免許の区分は、「どの地域の物件を取り扱うか」ではなく、事務所を設置する都道府県の範囲で決まります。

例えば、事務所が東京都内だけであれば、千葉県や神奈川県、埼玉県などの物件を取り扱ったからといって、それだけで大臣免許が必要になるわけではありません。

これは、知事免許と大臣免許について特に誤解されやすいポイントです。

Q5．宅建士の資格を持っていれば宅建業を始められますか？

宅建士の資格だけでは宅建業を始めることはできません。

「宅地建物取引士」と「宅地建物取引業者」は別の制度です。

宅建業を営む事業者は宅建業免許を取得し、さらに事務所ごとに必要な人数の専任の宅地建物取引士を配置する必要があります。

専任宅建士は、宅建業に従事する者の5分の1以上の割合で設置する必要があります。

詳しくは「専任の宅地建物取引士とは」の記事をご覧ください。

Q6．会社の代表者自身が専任宅建士になれますか？

代表者でも専任宅建士になることができます。

ただし、宅地建物取引士として必要な資格を有しているだけではなく、専任宅建士としての要件を満たしている必要があります。

「専任」とは、原則としてその事務所に常勤し、専らその事務所に係る宅建業務に従事する状態をいいます。国土交通省もこの考え方を示しています。

したがって、代表者自身を専任宅建士とする場合にも、実際の勤務状況や他の業務との兼務状況などを確認する必要があります。

Q7．保証協会には必ず加入しなければなりませんか？

保証協会への加入そのものが必須というわけではありません。

宅建業者が営業を開始する方法として、

• 営業保証金を供託する
• 宅地建物取引業保証協会に加入する

という方法があります。

主たる事務所について営業保証金を供託する場合は1,000万円ですが、保証協会に加入する場合には、弁済業務保証金分担金として主たる事務所60万円、従たる事務所1か所につき30万円を納付します。

保証協会について詳しく知りたい方は「保証協会とは（ハトマーク・ウサギマーク）」の記事をご覧ください。

Q8．宅建業免許が交付されたら、すぐ営業を始められますか？

免許を受けただけで直ちに営業開始となるわけではありません。

営業を開始するためには、営業保証金の供託を行うか、保証協会に加入して必要な手続きを完了する必要があります。国土交通省も、免許を受けて営業を開始するまでに営業保証金等の手続きが必要であると案内しています。

新規開業の場合には、宅建業免許の申請だけでなく、その後の営業開始までを見据えてスケジュールを組んでおくことが大切です。

Q9．宅建業免許に有効期限はありますか？

有効期間は5年間です。

引き続き宅建業を営む場合には、更新申請が必要です。

更新申請は原則として、有効期間満了日の90日前から30日前までに行います。

更新時には、現在の役員、事務所、専任宅建士などの状況を確認し、過去の変更届に漏れがないか確認しておくことも重要です。

詳しくは「宅建業免許の更新」の記事をご覧ください。

Q10．代表者や役員が変わった場合は届出が必要ですか？

宅建業者名簿の登載事項に変更が生じた場合には、変更届が必要です。

例えば、

• 商号・名称
• 代表者
• 法人の役員
• 事務所
• 政令で定める使用人
• 専任の宅地建物取引士

などに変更が生じた場合が該当します。国土交通省の申請案内でも、これらが変更届の対象として整理されています。

会社の変更登記をしただけで、宅建業者名簿の内容が自動的に変更されるわけではありません。

変更届については「宅建業免許の変更届」の記事でも詳しく解説しています。

Q11．専任宅建士が退職した場合はどうすればよいですか？

専任宅建士が退職した場合には、まず事務所に必要な専任宅建士の人数を満たしているか確認します。

宅建業者は、事務所ごとに宅建業に従事する者の5分の1以上の割合で専任宅建士を置く必要があります。

退職によって必要人数を下回る場合には、新たな専任宅建士を確保するとともに、宅建業者側で必要な変更手続きを行います。

また、宅建士本人についても、勤務先など資格登録事項に変更があれば、資格登録簿の変更登録が必要になります。国土交通省も、宅建士の登録事項に変更があった場合には変更登録を行うよう案内しています。

Q12．事務所を移転する場合は、移転してから届け出ればよいですか？

事務所を移転する場合には、新しい事務所が宅建業の事務所として適切か、事前に確認してから進めることをおすすめします。

事務所の移転に伴う変更手続きでは、事務所を使用する権原に関する書類や地図、事務所の写真などが必要となる場合があります。国土交通省の解釈・運用でも、事務所の新設・移転に際してこうした資料を求める取扱いが示されています。

特に新しい物件を契約する場合には、契約・移転後に事務所要件について問題が判明しないよう、事前確認が重要です。

また、他の都道府県への事務所新設などによって免許区分が変わる場合には、単なる変更届ではなく「免許換え」が必要になることがあります。

Q13．変更届を出し忘れていたら、次回の更新時に出せばよいですか？

更新時までそのままにしておくことはおすすめできません。

宅建業者名簿の登載事項に変更が生じた場合には、所定の変更届を行う必要があります。

変更漏れに気付いた場合には、現在の登録内容と実際の会社・事務所の状況を整理し、必要な手続きを確認しましょう。

変更事項によって必要書類も異なるため、複数の未届事項がある場合には、一度まとめて整理してから対応するとスムーズです。

Q14．宅建業免許の申請は自分でもできますか？

ご自身で申請することも可能です。

ただし、宅建業免許では、

• 事務所
• 専任宅建士
• 代表者・役員等の欠格要件
• 必要書類の収集
• 営業保証金・保証協会
• 法人の登記事項

など、申請前に確認する項目があります。

また、申請先によって必要書類や提出方法などの詳細が異なる場合があります。国土交通省も、知事免許については各都道府県の担当窓口・案内を確認するよう案内しています。

「申請書を書くこと」よりも、申請前に要件を満たしているかを確認することが重要です。

Q15．行政書士にはどこまで依頼できますか？

宅建業免許については、行政書士に、

• 新規免許申請
• 更新申請
• 各種変更届
• 必要書類の収集
• 保証協会への入会手続きのサポート
• 宅地建物取引士の資格登録・変更手続き

などをご相談いただけます。

行政書士なかじま法務事務所では、宅建業免許の取得だけでなく、免許取得後の更新・変更手続きまで継続してサポートしております。

「これから不動産会社を開業したい」

「自分の事務所で免許を取得できるか確認したい」

「役員や専任宅建士が変わったが、必要な手続きがわからない」

といった段階でも、お気軽にご相談ください。

宅建業免許申請・更新サポートはこちら

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まとめ

宅建業免許には、新規開業時だけでなく、営業を続ける中でもさまざまな手続きが関係します。

特に、

• 免許区分
• 事務所
• 専任宅建士
• 営業保証金・保証協会
• 5年ごとの更新
• 役員や事務所等の変更届

については、適切に管理していくことが大切です。

一つひとつの制度について詳しく確認したい場合には、以下の関連記事もあわせてご覧ください。

関連記事

• 宅建業とは
• 宅建業免許の取得要件
• 宅建業免許申請の流れ
• 宅建業免許の費用
• 知事免許と大臣免許の違い
• 保証協会とは（ハトマーク・ウサギマーク）
• 専任の宅地建物取引士とは
• 宅建業免許の更新
• 宅建業免許の変更届