宅建業の知事免許と大臣免許の違い｜判断基準と免許換えを解説

はじめに

「東京で不動産会社を始める場合、知事免許と大臣免許のどちらを取得すればよいのでしょうか？」

宅建業免許を取得しようとすると、「都道府県知事免許」と「国土交通大臣免許」という2種類の免許が出てきます。

名称だけを見ると、

「大臣免許の方が知事免許より格上なのではないか」

「全国の物件を扱うなら大臣免許が必要なのではないか」

と思われるかもしれません。

しかし、知事免許と大臣免許の区分は、会社の規模、売上、営業地域によって決まるものではありません。

判断基準となるのは、宅建業を営む事務所をいくつの都道府県に設置するかという点です。

この記事では、知事免許と大臣免許の違い、宅建業法上の事務所の考え方、支店を新設・廃止するときの免許換えについて解説します。

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1．知事免許と大臣免許の違い

知事免許と大臣免許は、宅建業を営む事務所が所在する都道府県の数によって区分されます。

免許の種類	対象となる宅建業者
都道府県知事免許	1つの都道府県内だけに事務所を設置する場合
国土交通大臣免許	2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合

例えば、東京都内に本店だけを設置する場合は、東京都知事免許です。

東京都に本店を置き、神奈川県にも宅建業の事務所を設置する場合は、国土交通大臣免許となります。

判断基準は事務所の数ではなく、事務所を設置する都道府県の数です。

したがって、東京都内に本店と複数の支店があっても、すべて東京都内にある場合は東京都知事免許となります。

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2．営業地域ではなく事務所の所在地で決まります

知事免許か大臣免許かを判断するときに、特に誤解されやすいのが営業地域との関係です。

東京都知事免許だからといって、東京都内の物件しか取り扱えないわけではありません。

例えば、

• 本店は東京都台東区
• 千葉県の物件を仲介する
• 埼玉県の賃貸物件を取り扱う
• 神奈川県の顧客と契約する

という場合でも、宅建業の事務所が東京都内だけであれば、東京都知事免許で営業できます。

インターネットを通じて全国の物件を紹介する場合も、それだけで大臣免許が必要になるわけではありません。

つまり、

全国の物件を取り扱うかどうか

ではなく、

宅建業を営む事務所をどこに設置するか

によって免許区分が決まります。

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3．同じ都道府県内に複数の事務所があっても知事免許

同じ都道府県内だけに事務所を設置する場合は、事務所が複数あっても知事免許です。

本店	支店	必要となる免許
東京都	なし	東京都知事免許
東京都	東京都	東京都知事免許
東京都	東京都に2か所	東京都知事免許
東京都	千葉県	国土交通大臣免許
東京都	神奈川県・埼玉県	国土交通大臣免許

ただし、事務所が増えると、各事務所において、

• 宅建業の事務所要件
• 専任宅建士の設置
• 政令で定める使用人の配置
• 営業保証金または弁済業務保証金分担金
• 宅建業者票や報酬額表等の掲示

などの確認が必要になります。

同じ都道府県内であれば免許区分は変わりませんが、支店を自由に増やせるわけではありません。

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4．「支店」という名称だけでは判断できません

知事免許か大臣免許かを判断するには、その拠点が宅建業法上の「事務所」に該当するかを確認する必要があります。

会社の登記事項証明書に支店として登記されているかどうかだけで決まるわけではありません。

登記上の支店で宅建業を行わない場合

登記上は支店であっても、その場所で宅建業を行わない場合には、原則として宅建業法上の事務所として取り扱われません。

例えば、東京都に本店があり、神奈川県に別事業だけを行う支店がある場合、その神奈川県の支店で宅建業を行わなければ、直ちに大臣免許になるわけではありません。

ただし、実際の業務内容や契約権限などから個別に判断されます。

「営業所」「○○店」でも事務所になる場合

登記上の支店ではなくても、

• 営業所
• ○○店
• 出張所
• ○○事務所

などの名称で、継続的に宅建業務を行える施設があり、宅建業に関する契約を締結する権限を持つ使用人が置かれている場合には、宅建業法上の事務所として扱われることがあります。

名称ではなく、その場所の設備、業務内容、契約権限などの実態によって判断されます。

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5．本店で宅建業を行わない場合の注意点

特に注意したいのが、本店では宅建業を行わず、支店だけで宅建業を行う場合です。

法人の支店で宅建業を営む場合、登記上の本店も宅建業法上の事務所として取り扱われます。

これは、本店が支店で行う宅建業について、中枢管理的な機能を果たすと考えられるためです。

例えば、

• 東京都の本店では宅建業の営業をしない
• 神奈川県の支店で宅建業を行う

という場合でも、本店と支店が異なる都道府県にあるため、国土交通大臣免許が必要になる可能性があります。

さらに、本店にも、

• 専任宅建士
• 事務所としての設備
• 営業保証金または弁済業務保証金分担金

などが必要になります。

「実際に宅建業を行うのは支店だけなので、本店は関係ない」とは限りません。

支店だけで宅建業を始める場合は、会社設立や支店設置の前に免許行政庁へ確認することが重要です。

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6．大臣免許の方が信用力は高い？

知事免許と大臣免許の間に、制度上の優劣はありません。

大臣免許は、2つ以上の都道府県に宅建業の事務所を設置している事業者の免許です。

知事免許は、1つの都道府県内だけに事務所を設置している事業者の免許です。

大臣免許であることは、複数の都道府県に事務所があることを示しますが、会社の財務内容、取引実績、法令遵守状況を保証するものではありません。

地域密着型で長年営業している不動産会社でも、事務所が1つの都道府県内だけであれば知事免許です。

免許区分だけで、会社の信用力を判断することはできません。

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7．大臣免許なら自由に全国へ支店を出せる？

国土交通大臣免許を取得していても、全国へ自由に支店を新設できるわけではありません。

新しい事務所を設置する場合には、その事務所について、

• 事務所要件を満たしているか
• 専任宅建士を必要人数配置できているか
• 政令で定める使用人を配置する必要があるか
• 営業保証金または弁済業務保証金分担金を追加する必要があるか
• 免許行政庁への変更届が必要か
• 保証協会への追加手続きが必要か

などを確認しなければなりません。

大臣免許は、全国どこでも手続きなしで事務所を増やせる免許ではありません。

支店を新設する計画がある場合には、物件の契約や人員配置を確定する前に必要な手続きを確認しましょう。

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8．知事免許から大臣免許への変更は「免許換え」

事務所の新設・移転・廃止により、免許区分が変わる場合には、「免許換え」が必要になります。

免許換えは、現在の免許について変更届を提出するだけの手続きではありません。

新しい免許権者へ、あらためて免許申請を行う「免許換え新規申請」となります。

知事免許から大臣免許へ

東京都知事免許の宅建業者が、神奈川県に新たな事務所を設置する場合です。

2つの都道府県に事務所を置くことになるため、国土交通大臣免許への免許換えが必要です。

大臣免許から知事免許へ

東京都と神奈川県に事務所を持つ大臣免許業者が、神奈川県の事務所を廃止し、東京都内だけで営業する場合です。

東京都知事免許への免許換えが必要になります。

他の都道府県知事免許へ

東京都知事免許の宅建業者が東京都の事務所を廃止し、千葉県だけに事務所を移す場合です。

千葉県知事免許への免許換えが必要になります。

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9．免許換えでは営業保証金・保証協会にも注意

免許換えでは、免許申請だけでなく、営業保証金または保証協会に関する手続きも確認する必要があります。

例えば、他県に支店を新設する場合には、従たる事務所について、

• 営業保証金を追加供託する
• 保証協会へ弁済業務保証金分担金を追加納付する

などの手続きが必要になります。

また、免許換えによって免許番号が変更されるため、保証協会、供託所、宅建士の勤務先登録など、関連する手続きも確認しなければなりません。

現在の免許から新しい免許へ自動的にすべての情報が引き継がれるわけではありません。

行政庁と保証協会の手続きを並行して確認することが重要です。

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10．知事免許と大臣免許の申請費用

東京都知事免許と国土交通大臣免許では、法定費用が異なります。

免許区分・申請方法	新規・免許換え新規	更新
東京都知事免許	33,000円	33,000円
国土交通大臣免許（紙申請）	90,000円	33,000円
国土交通大臣免許（オンライン更新）	―	26,500円

国土交通大臣免許の新規・免許換え新規申請では、登録免許税として9万円を納付します。

大臣免許の更新は、紙申請では3万3,000円、オンライン申請では2万6,500円です。

都道府県知事免許の手数料は都道府県ごとに定められているため、東京都以外へ申請する場合には申請先へ確認してください。

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11．審査期間も異なります

東京都知事免許では、書類受付後の審査期間は、補正期間を含めておおむね30日から60日と案内されています。

一方、関東地方整備局が案内する国土交通大臣免許の標準処理期間は、原則として90日です。

ただし、いずれも、

• 書類の不足
• 申請内容の補正
• 事務所要件の確認
• 役員や専任宅建士の追加確認

などがあれば、さらに時間がかかる可能性があります。

また、免許通知後に営業保証金の供託または保証協会の手続きが必要となるため、免許申請の審査が終了した時点で直ちに営業開始できるとは限りません。

開業日や支店の営業開始日から逆算して、余裕を持った準備が必要です。

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12．将来の支店計画はどの段階で検討する？

免許区分は、将来の構想ではなく、申請時点の事務所体制によって決まります。

東京都に本店1か所だけで開業する場合に、

「将来は全国展開したいので、最初から大臣免許にしたい」

という選択はできません。

まずは東京都知事免許を取得し、他の都道府県に宅建業の事務所を設置する段階で、国土交通大臣免許への免許換えを行います。

ただし、将来の支店展開を考えている場合には、次の点をあらかじめ検討しておくとスムーズです。

• 支店を設置する都道府県
• 支店の開設予定時期
• 支店の事務所要件
• 専任宅建士の確保
• 政令で定める使用人の選任
• 保証協会への追加手続き
• 大臣免許への免許換え期間
• 支店営業開始までの資金計画

将来の計画を理由に大臣免許を先に取得することはできませんが、免許換えを見据えて人員・物件・資金を準備することは重要です。

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まとめ

宅建業の知事免許と国土交通大臣免許は、会社の規模、信用力、営業地域によって区分されるものではありません。

判断基準は、宅建業を営む事務所を設置する都道府県の数です。

主なポイントは次のとおりです。

• 1つの都道府県内だけに事務所を置く場合は知事免許
• 2つ以上の都道府県に事務所を置く場合は大臣免許
• 同じ都道府県内に複数の事務所があっても知事免許
• 他県の物件を扱うだけでは大臣免許にならない
• 登記上の支店でも宅建業を行わなければ、原則として宅建業の事務所にはならない
• 支店という名称がなくても、業務実態によって事務所と判断される場合がある
• 支店で宅建業を行う場合、宅建業を直接行わない本店も事務所として扱われることがある
• 免許区分が変わる場合は変更届ではなく免許換え新規申請が必要
• 免許換えでは営業保証金や保証協会の手続きも確認する

事務所の該当性は、名称や登記だけではなく、実際の設備、業務内容、契約権限などから判断されます。

支店の開設や移転を決めた後に免許換えが必要と判明すると、予定していた時期に営業を開始できない可能性があります。

行政書士なかじま法務事務所では、宅建業免許の新規申請、免許換え、更新、事務所新設・廃止等の変更手続きをサポートしております。

「新しい拠点が宅建業法上の事務所に該当するか確認したい」

「他県に支店を設けるため、大臣免許への切替えが必要になった」

という場合も、お気軽にご相談ください。

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