宅建業免許の更新手続き｜申請期限・必要書類・変更届の注意点

宅建業免許は5年ごとに更新が必要です

宅建業免許には有効期間があります。

不動産会社として引き続き宅建業を営む場合は、定められた期間内に免許の更新申請を行わなければなりません。

「更新だから、新規申請より簡単なのではないか」

と思われるかもしれませんが、更新申請では、現在の事務所、役員、専任の宅地建物取引士などが、引き続き免許要件を満たしているか確認されます。

また、前回の免許取得・更新から現在までの間に、役員、事務所、政令使用人、専任宅建士などが変わっているにもかかわらず、変更届が提出されていないこともあります。

この記事では、宅建業免許の更新期限、必要書類、更新前に確認したい変更届、期限を過ぎた場合の取扱いについて行政書士が解説します。

---

宅建業免許の有効期間は5年間

宅建業免許の有効期間は5年間です。

免許証には、免許番号とともに有効期間が記載されています。

有効期間満了後も引き続き宅建業を営む場合は、更新申請を行わなければなりません。

免許には更新の案内が届く場合もありますが、案内が届かなかったことを理由に有効期間が延長されるわけではありません。

免許期限は、宅建業者自身が管理する必要があります。

---

更新申請は満了日の90日前から30日前まで

宅建業免許の更新申請は、原則として次の期間に行います。

有効期間満了日の90日前から30日前まで

期限直前になってから準備を始めると、次のような問題が判明することがあります。

• 役員等の証明書が揃わない
• 商業登記と宅建業者名簿の内容が一致していない
• 過去の役員変更届が提出されていない
• 事務所移転の変更届が提出されていない
• 専任宅建士が必要人数に足りない
• 専任宅建士の宅建士証が期限切れになっている
• 事務所写真や掲示物に不備がある
• 決算書や納税証明書が用意できない

そのため、90日前になってから確認を始めるのではなく、満了日の4か月から6か月程度前には、現在の登録内容を確認しておくことをおすすめします。

---

30日前を過ぎた場合は直ちに確認が必要です

有効期間満了日の30日前を過ぎていても、まだ免許の有効期間内であれば、直ちに更新できないと決めつけるべきではありません。

申請先によっては、理由書や始末書等を添付して、窓口で更新申請を受け付ける取扱いが行われる場合があります。

東京都では、提出期限である満了日の30日前を過ぎた更新申請は、電子申請の対象外とされ、紙による窓口申請となります。

ただし、期限後の更新申請が当然に認められる権利があるわけではありません。申請先行政庁によって運用が異なる可能性があるため、30日前を過ぎていることに気づいた場合は、すぐに免許行政庁または専門家へ相談してください。

---

適法に更新申請していれば審査中に期限を迎えても直ちに失効しません

更新申請を法定期間内に行ったものの、有効期間満了日までに更新処分が行われないことがあります。

この場合、宅地建物取引業法第3条第4項により、従前の免許は、更新処分が行われるまでの間、引き続き効力を有します。

したがって、行政庁の審査に時間がかかり、更新後の免許証が有効期間満了日までに届かなかったからといって、直ちに無免許になるわけではありません。

ただし、これは適切に更新申請を行っている場合の取扱いです。

---

免許期限を過ぎてから更新申請することはできません

更新申請をしないまま免許の有効期間そのものを過ぎた場合は、原則として免許が失効します。

失効した免許を後から更新することはできません。再び宅建業を営むためには、新規免許申請が必要となります。

新規申請では、改めて行政庁の審査を受け、営業保証金の供託または保証協会に関する手続きも必要になります。

免許が失効した状態で宅建業を続けると、無免許営業となる重大なリスクがあります。

免許期限が近い、または既に期限を過ぎている可能性がある場合は、営業を継続できるかを含めて早急な確認が必要です。

---

更新申請では現在の免許要件が確認されます

更新申請は、単に免許証の有効期間を書き換える手続きではありません。

申請時点において、引き続き宅建業免許の要件を満たしているか審査されます。

主な確認事項は次のとおりです。

• 事務所が宅建業の事務所として適切か
• 事務所の所在地・使用状況に変更がないか
• 必要な人数の専任宅建士を設置しているか
• 専任宅建士の常勤性・専従性に問題がないか
• 代表者または政令で定める使用人が常勤しているか
• 代表者・役員等が欠格要件に該当していないか
• 宅建業に従事する者の状況
• 法人の登記事項
• 過去5年間の宅建業の実績
• 財務・納税に関する事項
• 営業保証金または保証協会に関する状況

過去5年間に取引実績がない場合でも、それだけで直ちに更新できないとは限りません。ただし、宅建業経歴書等には実際の実績を正確に記載する必要があります。

---

更新前に未提出の変更届を確認します

更新申請で特に注意したいのが、過去の変更届がすべて提出されているかという点です。

宅建業者名簿の登載事項に変更があった場合は、原則として変更後30日以内に変更届を提出します。

主な変更事項は次のとおりです。

• 商号・名称の変更
• 代表者の変更
• 役員の就任・退任
• 主たる事務所・従たる事務所の移転
• 支店等の新設・廃止
• 政令で定める使用人の変更
• 専任宅建士の就任・退任
• 専任宅建士の氏名変更

商業登記を変更していても、宅建業免許の変更届が自動的に提出されるわけではありません。

現在の内容と登録内容を照合します

更新前には、少なくとも次の資料を照合します。

• 現在の履歴事項全部証明書
• 定款
• 役員名簿
• 従業者名簿
• 専任宅建士の宅建士証
• 現在の事務所所在地
• 前回の免許申請書・更新申請書の副本
• 過去に提出した変更届の副本
• 保証協会への届出内容

2025年4月1日以降、宅建業免許申請書や変更届の閲覧可能範囲が限定されています。現在の登録状況を把握するためにも、申請書・変更届の副本は継続的に保管することが重要です。

未提出の変更届が見つかった場合

変更届の漏れが見つかった場合は、更新申請とは別に変更届を提出する必要があります。

どの変更届を先に処理するか、更新申請と同時に提出できるか、理由書や始末書等が必要かは、変更内容や申請先行政庁の運用によって異なります。

過去の変更日を現在の日付に置き換えることはできません。株主総会議事録、取締役会議事録、登記事項証明書、就任承諾書などから、実際の変更日を確認して届出を行います。

宅建業免許の変更届

---

専任宅建士について確認する事項

更新申請では、専任宅建士について、次の事項を確認します。

• 現在もその事務所に常勤しているか
• 専らその事務所の宅建業務に従事しているか
• 宅建業従事者5人につき1人以上の割合を満たしているか
• 宅地建物取引士証の有効期間が切れていないか
• 氏名、住所、本籍、勤務先等の変更登録が済んでいるか
• 宅建業者側の専任宅建士変更届が提出されているか

宅建業者が免許行政庁へ提出する専任宅建士の変更届と、宅建士本人が資格登録先の都道府県へ行う変更登録申請は別の手続きです。

宅建業者側の届出をしても、宅建士個人の資格登録簿が自動的に変更されるわけではありません。

専任の宅地建物取引士とは

---

事務所写真と掲示物を確認します

更新申請では、現在の事務所の状態を確認するため、事務所写真等の提出を求められます。

一般的には、次のような箇所を撮影します。

• 建物全体
• 建物の入口
• テナント表示・集合ポスト
• 事務所の入口と商号表示
• 事務所内部
• 机、椅子、固定電話、応接場所等
• 宅地建物取引業者票
• 報酬額表

写真の撮影箇所、撮影時期、写真台紙の様式等は、申請先によって異なる場合があります。

宅建業者票は現在の内容に合わせます

宅建業者票には、免許証番号、免許の有効期間、代表者、専任宅建士等を正しく表示する必要があります。

役員や専任宅建士を変更しているにもかかわらず、掲示内容が古いままになっていないか確認しましょう。

更新後は、更新された免許番号や有効期間に合わせて宅建業者票を更新します。

---

更新申請に必要となる主な書類

更新申請では、一般的に次のような書類を準備します。

• 宅地建物取引業免許申請書
• 宅地建物取引業経歴書
• 誓約書
• 代表者・役員等の略歴書
• 代表者・役員等の身分証明書
• 登記されていないことの証明書
• 専任宅建士に関する書類
• 専任の宅地建物取引士設置証明書
• 宅地建物取引業に従事する者の名簿
• 法人の履歴事項全部証明書
• 貸借対照表・損益計算書
• 法人税または所得税の納税証明書
• 事務所を使用する権原に関する書類
• 事務所の案内図・写真

必要書類は、法人・個人、知事免許・大臣免許、事務所数、役員構成、申請先行政庁等によって異なります。

専任宅建士の証明書について

2024年5月25日以降の更新申請では、専任宅建士については、身分証明書と登記されていないことの証明書の提出が不要となっています。

ただし、その専任宅建士が取締役、政令使用人等を兼ねている場合は、その役職に基づいて証明書が必要になることがあります。

証明書類には発行後の有効期間が定められているため、申請時期から逆算して取得しましょう。

---

宅建業免許の更新手数料

主な更新申請手数料は次のとおりです。

更新する免許	申請方法	手数料
東京都知事免許	窓口・郵送等	33,000円
国土交通大臣免許	オンライン申請	26,500円
国土交通大臣免許	紙申請	33,000円

知事免許の手数料や納付方法は、都道府県によって異なる可能性があります。申請時点の最新情報を確認してください。

上記とは別に、証明書の発行手数料、郵送費、行政書士へ依頼する場合の報酬等が必要になります。

宅建業免許の費用

---

宅建業免許と宅建士証の更新は別の手続きです

名称が似ていますが、宅建業免許の更新と宅地建物取引士証の更新は別の手続きです。

宅建業免許

法人や個人事業者が宅建業を営むための免許です。有効期間は5年間です。

宅地建物取引士証

宅地建物取引士個人に交付される証明書です。こちらも有効期間があります。

会社の宅建業免許を更新しても、専任宅建士の宅建士証は自動的に更新されません。

反対に、宅建士証を更新しても、会社の宅建業免許が更新されるわけではありません。

それぞれの有効期限を別に管理する必要があります。

---

更新申請は5年間の手続きを点検する機会です

宅建業免許の更新は、単なる有効期間の延長ではありません。

前回の免許取得・更新から現在までの間に発生した変更と、現在の免許要件を確認する機会です。

更新準備では、次の順序で確認すると整理しやすくなります。

1. 免許の有効期間を確認する
2. 前回の申請副本を確認する
3. 現在の登記事項証明書と比較する
4. 役員・政令使用人・専任宅建士を確認する
5. 過去の変更届を確認する
6. 事務所の現況と掲示物を確認する
7. 必要な変更届を整理する
8. 更新申請書類を準備する

更新期限に余裕があれば、未提出の変更届や証明書の不足が見つかった場合でも対応しやすくなります。

---

よくあるご質問

更新期限の30日前を過ぎていますが、更新できますか？

免許の有効期間内であれば、申請先行政庁の運用により、理由書や始末書等を添付して受け付けられる場合があります。

東京都では、30日前を過ぎた更新申請は電子申請の対象外となり、紙による窓口申請となります。

ただし、当然に更新が認められるとは限らないため、直ちに行政庁または専門家へ相談してください。

更新申請中に免許の有効期間を過ぎたら営業できませんか？

法定期間内に適切な更新申請を行い、行政庁の処分が完了していない場合は、従前の免許は更新処分が行われるまで引き続き効力を有します。

単に更新申請を忘れていた場合とは異なります。

変更届を提出していなくても更新できますか？

未提出の変更届を放置したまま更新するのではなく、実際の変更内容と変更日を確認し、必要な変更届を提出する必要があります。

変更届と更新申請の処理順序は、申請先行政庁へ確認します。

取引実績がなくても更新できますか？

取引実績がないことだけで直ちに更新できないとは限りません。

ただし、宅建業経歴書には実際の実績を正確に記載します。また、事務所や専任宅建士など、免許要件を引き続き満たしている必要があります。

更新手続きを行政書士へ依頼する場合、何を準備しますか？

まず、現在の免許証、前回申請の副本、過去の変更届の副本、会社の定款、決算書、納税関係書類、役員・従業者・専任宅建士に関する情報などをご準備いただきます。

具体的な必要書類は、現在の状況を確認したうえで一覧にしてご案内します。

---

宅建業免許の更新・変更届をサポートします

行政書士なかじま法務事務所では、宅建業免許の更新申請だけでなく、更新前の登録内容の確認や、未提出となっている変更届についてもサポートしています。

基本報酬には、次の業務が含まれます。

• 更新要件と現在の登録内容の確認
• 必要書類一覧の作成
• 更新申請書・添付書類の作成
• お客様が撮影した事務所写真の確認
• 行政庁への提出
• 通常の補正対応
• 更新後の手続き案内

身分証明書、登記されていないことの証明書等の代理取得や、当事務所による事務所写真の現地撮影も、追加料金で承ります。

「更新期限が近いが、何から確認すればよいか分からない」

「過去の役員変更や事務所移転の届出が済んでいるか不安」

という場合も、早めにご相談ください。

宅建業免許申請・更新・変更届サポートはこちら

お問い合せはこちらからどうぞ

---

関連記事

• 宅建業とは
• 宅建業免許の取得要件
• 宅建業免許申請の流れ
• 宅建業免許の費用
• 知事免許と大臣免許の違い
• 保証協会とは（ハトマーク・ウサギマーク）
• 専任の宅地建物取引士とは
• 宅建業免許の変更届
• 宅建業免許Q&A