衣・食と並び、「住」は生活に欠かせない基盤です。

一般の消費者は、不動産の知識に乏しかったり、悪質な業者が存在することから、多大な損害を被る事例も見受けられます。

そこで、法律で宅地建物取引業者は免許制度を通して、業務の適切な運営と宅地及び建物の取引の子王政の確保が図られています。

１．宅地建物取引業とは

広い意味では、不動産業を指します。ここで宅地建物取引業とは以下の取引を扱う業種を指します。

1. 宅地または建物について自ら売買または交換することを業として行うこと
2. 土地または建物について他人が売買、交換または賃貸することにつき、その代理もしくは媒介することを業として行うこと

宅地建物取引業に該当する行為

区分	自己物件	他人の物件
		代理	媒介
売買	〇	〇	〇
交換	〇	〇	〇
賃借	×	〇	〇

他人の宅地や建物を賃貸の代理や媒介を行う際には、宅地建物取引業免許が必要になりますが、自分の持っている土地や建物を賃貸する大家さんなどは必要ありません。

２．免許の区分

免許の種類には国土交通大臣免許（大臣免許）と都道府県知事免許（知事免許）の2つがあります。

まとめると次の通りです。

免許の区分	設置場所	申請手続
都道府県知事免許	１つの都道府県の区域内に事務所を設置する場合	都道府県知事に直接、免許申請書を提出する。
国土交通大臣免許	2以上の都道府県の区域内に事務所を設置する場合	国土交通大臣に、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して、免許申請書を提出する。

大臣免許と知事免許とで、免許の効力、業務内容に違いはありません。あくまで事務所の設置場所の違いにより、免許権者が変わるということです。

３．欠格要件

宅建業法第5条に明記されている欠格要件に一つでも該当する場合は申請を拒否されます。

申請する法人や個人だけでなく、法人の役員、法定代理人、政令で定められた使用人なども該当してはいけません。

免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合 禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合 免許の申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合 成年被後見人、被保佐人又は破産手続きの開始決定を受けている場合 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合（暴力団の構成員など） 事務所の専任の宅地建物取引士を設置していない場合

４．免許の要件（人・場所・お金）

区分	人の要件	場所の要件	お金の要件
宅建業免許	専任の宅地建物取引士	事務所	営業保証金の供託 保証協会への加入

①専任の宅地建物取引士

1つの事務所において業務に従事する者５名に1名以上の割合で専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。

もしも人数が不足した場合には、2週間以内に補充等必要な措置を取らなければなりません。

また、専任の宅地建物取引士は、「常勤性」と「専従性」の2つの要件を満たす必要があります。

• 当該事務所に常勤して
• 専ら宅建業の業務に従事している

宅地建物取引士として従事するためには、宅地建物取引士試験に合格し、さらに「都道府県知事の登録」を受けなければなりません。

②事務所

本店とは登記簿謄本に登記された事務所です。

本店では宅地建物取引業を行わず、別の事務所のみで行う場合でも、本店は宅地建物取引業の事務所とみなされます。

支店は登記されているかどうかにかかわらず、実体として宅地建物取引業を行っているかどうかで判断されます。

継続的に業務を行うために、物理的にも社会通念上事務所と認識される程度の独立した形態を備えていることが必要です。

③営業保証金と保証協会

宅地や建物の取引は多額のお金がかかるため、万が一トラブルがあった場合、宅地建物取引業者と取引を行った相手方の損失は大きくなります。

これらの取引によって生じた債務について弁済を一定範囲で担保するための措置として、あらかじめ「営業保証金」を供託することにより、取引した者は損害に相当する金銭の還付を受けることができるようになっています。

実際には、営業保証供託をおこなわなくても、「保証協会」に加入し弁済業務保証金分担金を支払うことでも同様の金銭還付が受けることができる制度があります。

実務上は、営業保証金の供託よりも、開業時の初期費用がおさえることができる保証協会への加入を選択するケースが多いといえます。

 

当事務所では、宅地建物取引業免許申請のサポートを行っております。お気軽にお問い合わせください。

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